Năm 2016, đầu tư BĐS “nóng” ở phân khúc nào?

Thị trường BĐS năm 2015 với nhiều tín hiệu tích cực trên tất cả các phân khúc sẽ tục dẫn dắt xu hướng đầu tư trong năm 2016.

1.Căn hộ cao cấp
Phân khúc căn hộ cao cấp đã thực sự bùng nổ trong năm 2015 tại Hà Nội và Tp.HCM. Theo ghi nhận của nhiều công ty nghiên cứu thị trường thì đây là phân khúc có giao dịch tăng mạnh nhất và đạt lượng giao dịch cao nhất trong 5 năm qua.
Phân khúc hạng sang và cao cấp đã chiếm tới 32% trên tổng tỉ trọng giao dịch, con số này chỉ đạt 4-6% ở năm 2011-2012.
Phân khúc này không chỉ thu hút nhu cầu ở thực mà còn có cả nhà đầu tư để cho thuê, đầu tư để kinh doanh (office-tel và căn hộ shophouse).  Vậy phân khúc này mang lại lợi nhuận gì?
Lợi tức căn hộ cao cấp cho thuê đem lại khoảng 5-6,5%/năm ở Hà Nội và 6-8% ở Tp.HCM.  Con số này còn được kỳ vọng  sẽ tăng cao hơn với những dự án ở trung tâm nội đô. Đặc biệt một số loại sản phẩm được chủ đầu tư tung ra còn dùng vào việc kinh doanh thương mại (shophouse), mở văn phòng mini (office-tel) bên cạnh mục đích để ở.

2.Biệt thự biển và Condo-tel
Biệt thự biển và căn hộ khách sạn (condo-tel) là hai dòng sản phẩm khá sôi động trong thời gian gần đây. Nhờ sự  tính linh hoạt mà chủ đầu tư áp dụng cho BĐS này như một sản phẩm đầu tư tài chính.
Nhiều chủ đầu tư đầu tư đã áp dụng hình thức cam kết lợi nhuận tới 10% kéo dài trong 10 năm. Vì thế biệt thự biển được xem là kênh đầu tư hấp dẫn với giới nhà giàu, Việt kiều.
Các địa phương như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long,… là những khu vực có tiềm năng rất lớn cho dòng sản phẩm này.
Một trong những kênh đầu tư hấp dẫn khác trong năm 2016 là loại hình Condo-tel (căn hộ khách sạn). Ưu điểm mạnh nhất đó chính là dòng tiền sẽ ổn định hàng năm. Chủ đầu tư sẽ  ký hợp đồng quản lý và trả lại 50-58% lợi nhuận cho chủ nhân. Con số này thường được nhiều chủ dự án cam kết lợi nhuận từ 8-10% trong 3-5 năm đầu tiên.

3.Bất động sản vừa ở vừa kinh doanh (Shophouse và Office-tel)
Ở những trung tâm đông đúc dân cư như Hà Nội và Tp.HCM, loại hình sản phẩm này khá sôi nổi. Đối tượng khách hàng của dòng BĐS này chính là nguồn tiền nhàn rỗi của người dân.Họ mua bất động sản không chỉ đáp ứng nhu cầu để ở mà còn sử dụng vào việc kinh doanh của mình.
Tuy nhiên nguồn cung dòng sản phẩm này còn khá khan hiếm và ngay khi chào bán đã có thể trở thành “hàng hot”. Có nhiều khách hàng phải bỏ thêm cả vài trăm triệu đồng  đến cả tỷ đồng tiền “chênh” để sở hữu được một căn shophouse. Loại hình BĐS Office-tel rất phù hợp với những hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, đặc biệt các dự án căn hộ trong những khu trung tâm.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình BĐS đầu tư

 được mùa trong năm 2015

4.Hệ thống nhà xưởng và kho bãi
Trong nhiều năm qua cùng với sự phát triển mạnh của các lĩnh vực công nghiệp chế biến, sản xuất, công nghiệp ô tô, giải trí và bán lẻ… đó là nhu cầy về mặt bằng nhà xưởng, kho bãi…
Trong những năm tới xu hướng này vẫn sẽ tiếp tục, đặc biệt khi Việt Nam tham gia sâu vào các hiệp định thương mại tự do như AEC, TPP…
Vậy nên nhu cầu việc tìm kiếm mặt bằng cho hệ thống kho lạnh trung chuyển  trong xuất khẩu nông sản, hay hệ thống kho thuốc, kho bãi… đang tăng nhanh.

5. Mặt bằng bán lẻ
Ngành bán lẻ tăng trưởng mạnh kéo theo nhu cầu mở rộng mặt bằng kinh doanh của các hãng bán lẻ cũng gia tăng nhanh chóng. Thêm vào đó là sự gia tăng của dân số đô thị trung tâm kéo theo sự gia tăng của các tòa nhà chung cư.
Những khu vực trong bán kính 15km vào trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM dự báo sẽ khan hiếm sản phẩm mặt bằng cho thuê, đặc biệt là các tầng trệt tòa nhà cao tầng với diện tích từ 50m2-500m2.
Các hãng kinh doanh lĩnh vực F&B ngày càng phát triển mạnh và mở rộng phạm vi thị trường như McDonald’s, Starbucks, KFC, Phúc Long, Trung Nguyên, Kichi Kichi, Món Ngon , Seoul Garden,… cũng đã tạo sức ép cho thị trường.
Trong năm 2016, đối với các nhà đầu tư thứ cấp, đầu tư phát triển vị trí shop house, mặt tiền, sân thượng hay các mặt bằng cho thuê cao cấp sẽ là những kênh đầu tư hứa hẹn nhiều tiềm năng.

BĐS tranh thủ bung hàng, “vét tiền” dịp cuối năm

Tháng đầu năm 2016 cũng là tháng cuối trước Tết Nguyên Đán thị trường BĐS vẫn khá nhộn nhịp với hàng loạt dự án được chào bán.

Đua nhau bung hàng
Theo số liệu từ cơ quan chức năng, năm 2015, có khoảng 19.350 giao dịch thành công (tăng 1,7 lần so với 2014) tại thị trường Hà Nội; con số này tại Tp.HCM là 18.700 giao dịch (tăng 1,8 lần so với 2014).
Tính đến  ngày 20/12/2015, tồn kho bất động sản còn khoảng 50.889 tỷ đồng, đã giảm 77.659 tỷ đồng,  so với quý I/2013 giảm 60,41%.
Ngay từ những ngày đầu năm 2016 thị trường đã có sự nhập cuộc vô cùng sôi nổi với nhiều dự án mở bán. Đây được đánh giá là “thời gian vàng” để đón dòng tiền vì đây cũng là thời điểm 1 tháng trước Tết Nguyên Đán.
Khởi động tháng đầu năm 2016 hàng loạt dự án liên tục được mở bán tiếp tục đưa ra thị trường nguồn cung lớn.
Hơn nữa, thị trường cũng được “kích thích” khi dòng tiền đang chảy mạnh vào bất động sản. Đặc biệt khi lượng kiều hối đổ về vào dịp cuối năm, thị trường sẽ càng sôi động hơn. Các doanh nghiệp đều không muốn bỏ lỡ cơ hội làm ăn lớn nhất trong năm này.
Theo ghi nhận tại thị trường Tp.HCM và Hà Nội ngày từ cuối năm 2015 đến nay đã có hàng loạt doanh nghiệp địa ốc ồ ạt chào bán dự án từ trung cho đến cao cấp với nhiều chính sách ưu đãi lớn cho khách hàng.
Thị trường Hà Nội là sự góp mặt cả các dự án lớn như Green Stars, Park View Residence, Imperia Garden…
Những cái tên như FLC, Vingroup hay TNR Holdings… đã và đang làm “nóng” khu vực phía Tây với nhiều dự án khủng.
Trong khi đó, tại Tp.HCM lại là cuộc đua của nhiều ông lớn với hàng loạt kế hoạch khủng cho trong năm 2016. Những “ông lớn” Tập đoàn Hưng Thịnh, Novaland, Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Him Lam… hứa hẹn sẽ mang lại những dự án đình đám cho thị trường trong năm nay.
Kèm theo sự bung hàng ồ ạt đó là những chính sách ưu đãi, khuyến mại nhằm thu hút khách hàng như tặng sổ tiết kiệm và vàng SJC, bốc thăm trúng thưởng xe ô tô, xe máy, tặng gói nội thất, tặng quà khi tham quan nhà mẫu…
thị trường 2015
Khởi động tháng đầu năm 2016 hàng loạt dự án liên tục được mở bán
cung cấp cho thị trường nguồn cung lớn

Còn nhiều “ẩn số”
Thị trường năm 2015 đã khép lại với nhiều chuyển biến tích cực. Các chính sách hỗ trợ thị trường bắt đầu đi vào đời sống, nhiều dự án được tái khởi động và triển khai, thanh khoản ấm dần trên nhiều phân khúc, người mua nhà có thêm nhiều cơ hội hơn…
Tuy vậy, việc thị trường bất động sản phát triển nóng trở lại cũng khiến nhiều người lo ngại. Nhiều chuyên gia cho rằng tuy bong bóng bất động sản chưa thể xảy ra nhưng cần có sự chuẩn bị và cảnh giác trước nhiều nhân tố bất ổn.
tồn kho bất động sản

Những khu đô thị ma, biệt thự triệu đô bỏ hoang vẫn sẽ là hình ảnh đầy ám ảnh

của một thời thị trường phát triển quá nóng

Bài toán về tồn kho bất động sản vẫn tiếp tục được đặt ra cho thị trường trong năm 2016. Cả nước hiện vẫn còn khoảng hơn 50.000 tỷ tồn kho bất động sản. Những khu đô thị ma, biệt thự triệu đô bỏ hoang vẫn sẽ là hình ảnh đầy ám ảnh của một thời thị trường phát triển quá nóng.
Trong năm qua cũng ghi nhận hàng loạt vụ kiện cáo cho thấy những nguy cơ bất ổn của thị trường, Ddặc biệt là các vụ tranh chấp chung cư đặt ra vấn đề trong quản lý hiện nay.

Bên cạnh đó cũng có nhiều hy vọng tích cực về thị trường năm 2016. Song thị trường vẫn đang diễn biến hết sức khó lường. Với nguồn cung vô cùng dồi dào và sự cạnh tranh như hiện nay có thể sẽ khiến doanh thu của các doanh nghiệp khó có sự tăng nếu chưa muốn nói sẽ giảm nhẹ.
Do đó chưa thể có một kịch bản nào hoàn hảo cho thị trường năm 2016 khi còn quá nhiều “ẩn số” như hiện nay.

Cuộc đua vượt tiến độ dự án trên “sân chơi” bất động sản

Các chủ đầu tư cập nhật dự án thường xuyên, thậm chí mỗi tháng tới 2 lần - điều ít thấy trên thị trường bất động sản vài năm trước.

Anh Trường (Hà Nội) từng mua - bán một vài căn hộ chung cư những năm trước ngạc nhiên về tiến độ cũng như cách cập nhật của chủ đầu tư thời gian gần đây.

“ Những năm trước để biết tiến độ xây dựng của dự án, khách hàng phải thường xuyên đến tận công trình. Tôi cùng một nhóm người còn phải thay phiên nhau đến cập nhật”, anh chia sẻ. Nhưng chỉ giữa năm ngoái, việc cập nhật dự án đã được nhiều chủ đầu tư chú trọng, không ngừng khoe vượt tiến độ. Các thông tin về tiến độ các dự án cũng luôn xuất hiện liên tục trên các website hay quảng cáo.
Chị Hoài (quận Bắc Từ Liêm) mua một căn hộ tại dự án Thăng Long Victory (huyện Hoài Đức) cho biết chủ đầu tư cam kết xây 7 ngày 1 sàn và liên tục cập nhật hình ảnh qua website hoặc email. Hiện tòa nhà đã xây đến tầng 22 trong tổng số 25 tầng và có thể sẽ bàn giao sớm hơn dự kiến.
“Chậm tiến độ là một trong những điều lo ngại nhất vì chúng tôi mua để ở, lại phải đi vay ngân hàng nên muộn một ngày là phải tốn thêm tiền thuê nhà ngày đó, tiến độ dự án được cập nhật thông tin thường xuyên nên chúng tôi cũng yên tâm hơn”.

Dự kiến bàn giao nhà vào cuối quý I/2016, nhưng dự án nhà ở xã hội Rice City (quận Hoàng Mai) đã hoàn thiện và có thể chuyển vào ở trước dịp tết, sớm hơn khoảng 3 tháng so với dự kiến.
Chủ đầu tư dự án Taseco Complex (Tây Hồ) cũng cho biết công trình có thể bàn giao vào giữa năm sau,  sớm hơn dự kiến khoảng 7 tháng.
tiến độ dự án

Các chủ đầu tư cập nhật tiến độ dự án thường xuyên để ghi điểm với khách hàng

Thậm chí có những doanh nghiệp nếu không đảm bảo tiến độ thi công sẵn sàng chịu phạt tính theo ngày hoặc theo lãi suất lên tới 20% giá trị hợp đồng… Các doanh nghiệp còn thuê hẳn dịch vụ chuyên nghiệp để chụp ảnh công trình thi công, tiến độ của dự án để cập nhật cho khách hàng cứ nửa tháng một lần.
Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng,  2-3 năm trở lại đây tình trạng kiện cáo xung quanh tiến độ bàn giao căn hộ đã trở thành nỗi ám ảnh của người mua nhà. Do đó, để lấy lại niềm tin của khách hàng, các chủ đầu tư đã chủ động cập nhật tiến độ dự án, áp dụng những điều khoản thường phạt rõ ràng.

“ Thường xuyên cập nhật dự án không chỉ tạo niềm tin cho những khách hàng đã mua căn hộ mà còn thu hút những khách hàng đang có nhu cầu tìm mua nhà. Vì vậy làm tốt công tác này cũng là bước truyền thông hiệu quả”, ông Liêm lý giải.
Phó tổng giám đốc Phúc Hà Group, ông Vũ Mạnh Hà cho biết, dự án chậm tiến độ đã khiến người mua nhà mất niềm tin vào các chủ đầu tư.

“Những khách hàng chọn mua nhà hầu như là những người có nhu cầu thực sự nên rất nóng lòng nahanj căn hộ. Do đó, không chỉ đảm bảo tiến độ, các chủ đầu tư nên chủ động cập nhật  tiến độ dự án thường xuyên cho khách hàng”, ông Hà lý giải.
Vị này cũng cho rằng song song với tiến độ dự án đó là chất lượng công trình, các doanh nghiệp nên có sự chauarn bị tài chính kỹ lưỡng để thực hiện lời hứa. Thực tế cho thấy không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực để giữ đúng lời hứa về tiến độ.

Điển hình như dự án Sky Garden (quận Hoàng Mai), được tái khởi động từ giữa năm 2013 và được chủ đầu tư khẳng định khách hàng có thể cập nhật dự án thường xuyên qua internet vì chủ đầu tư lắp camera đến tận chân công trình. Nhưng đến naydự án lại rơi vào tình trạng đắp chiếu khi hầu hết các căn hộ đều đã bán.
Ông Lê Anh Vũ, Trưởng phòng Marketing Công ty BIC Việt Nam cũng thừa nhận, biện pháp này có hữu hiệu hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư. Doanh nghiệp thực hiện cam kết đó như thế nào, nếu chỉ nói suông và dự án vẫn dậm chân tại chỗ thì cũng khó có được kết quả như mong muốn.

Dự án Trần Hưng Đạo Plaza

Thông tin dự án - Chi tiết liên hệ Phòng Kinh Doanh - Mr Minh - Hotline: 093456 1 353
Thành Phố Hạ Long - thành phố kinh tế và du lịch, được biết đến là trung tâm hành chính - kinh tế của tỉnh Quảng Ninh. Nằm trên tuyến đường huyết mạch giao thông lớn nhất của thành phố, dự án Trung tâm thương mại và Chung cư cao tầng Trần Hưng Đạo Plaza  với tổng mức đầu tư lên tới 297 tỷ đồng ( chưa bao gồm VAT) được xây dựng với thiết kế 02 tòa tháp cao 23 tầng, đối xứng nhau qua sảnh chính vào khu dịch vụ, liên kết với nhau bởi khối dịch vụ 5 tầng làm Trung tâm thương mại
05 tầng Trung Tâm Thương Mại - Siêu Thị - Văn Phòng:
- Tầng 1, tầng 2: Dịch vụ ngân hàng, Vàng bạc đá quý, Dịch vụ du lịch, Showrom, Thời trang, Đồ gia dụng cao cấp
- Tầng 3: Điện tử, Nội thất, Mỹ Nghệ
- Tầng 4: Siêu thị, Nhà hàng
- Tầng 5: Hội nghị, Vui chơi, Giải trí, Dịch vụ sức khỏe.

Trung tâm thương mại Trần Hưng Đạo Plaza

Phối Cảnh 5 Sàn Thương Mại: Shophouse & Trung Tâm Thương Mại

Diện tích mặt bằng sàn tầng 1,2

15 Tầng Chung cư ( từ tầng 6 - 20):

- Tầng 6 - 15: Là các căn hộ có diện tích từ 91 - 112.9 m2: 6 căn hộ / tầng

Riêng tầng 21 được sử dụng nhằm mục đích kinh doanh phục vụ ngắm cảnh, giải khát Hạ Long Bay View Cafe...

Phí chuyển đổi đất 100% làm khó doanh nghiệp địa ốc?

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS), mức phí chuyển đổi đất trồng lúa thành đất phi nông nghiệp trong Dự thảo Quyết định của UBND Tp.HCM sẽ làm khó các doanh nghiệp, khiến cơ hội tìm được nơi an cư của người thu nhập thấp càng ít hơn.
Hiện tại, Sở Tài chính Tp.HCM đang xây dựng dự thảo quyết định của UBND Tp.HCM quy định về mức đóng tiền khi chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước thành sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Cụ thể, đất nông nghiệp được chuyển sang BĐS sẽ được tính bằng 100% giá đất theo bảng giá vào  thời điểm quyết định nhân (x) với diện tích đất chuyển đổi và nếu như chuyển sang đất công nghiệp thì sẽ tính bằng 50% giá đất.


Theo đề xuất tại dự thảo được Sở Tài chính căn cứ theo Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 do Chính phủ ban hành, tùy theo điều kiện cụ thể ở địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định mức đóng cụ thể song không thấp hơn 50% số tiền được xác định căn cứ diện tích đất chuyên trồng lúa nước...
Dự thảo này hiện đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều của những chuyên gia BĐS, nhất là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở giá rẻ.
Thực tế cho thấy, hiện căn hộ bình dân trên địa bàn Tp.HCM có giá bán khoảng từ 15-16 triệu đồng/m2, cao hơn khá nhiều so với mức thu nhập của người thu nhập trung bình và thấp. Báo cáo Đề án phát triển thị trường BĐS Tp.HCM giai đoạn 2016-2020 cho thấy, người thu nhập trung bình (khoảng 650 USD/tháng) cần phải tiết kiệm 17 năm mới có đủ tiền mua căn hộ chung cư loại bình dân (giá khoảng 700 USD/m2, diện tích 70m2). chuyển mục đích sử dụng đất

Doanh nghiệp BĐS kêu khó với Dự thảo quyết định của UBND Tp.HCM

về mức đóng tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất. Ảnh: Lê Toàn

Theo báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới, nước ta có 40% dân số có thu nhập không đủ để mua nhà ở, ở các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội thì mức thu nhập 10 triệu đồng/tháng rất khó có thể mua nhà.
Trong khi đó, đất trồng lúa chuyển sang BĐS chủ yếu là ở khu vực ngoại ô, thích hợp để làm căn hộ giá trung bình và giá thấp. Nếu tiền thuế đất tăng lên, chi phí đầu tư sẽ “bổ” vào giá thành, nên càng khiến người thu nhập thấp khó có chỗ an cư hơn.
Lâu nay, Tp.HCM vẫn áp dụng mức tính là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi nhân (x) với hệ số K là 1,6 đối với những doanh nghiệp BĐS. Đối với cá nhân, hộ gia đình, thệ số K được áp mức từ 1,1-1,2. Điều đó dẫn tới tình trạng nhiều khu đất ở vùng ngoại ô được người dân "phân lô, bán nền”, cạnh tranh trực tiếp với những dự án nhà giá thấp của doanh nghiệp BĐS bởi hệ số chuyển đổi của cá nhân thấp hơn, lại không mất chi phí đường điện, nước, không mất tiền làm hạ tầng…
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đề xuất, mức phí chuyển đổi chỉ nên tính bằng 50% giá đất trong bảng giá ban hành và doanh nghiệp được khấu trừ khoản tiền đó vào tiền sử dụng đất của dự án.
Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, nên để mức giá chuyển đổi 50% nhân (x) hệ số K là thích hợp. Có như vậy, các doanh nghiệp xây nhà giá thấp mới có cơ hội đưa sản phẩm ra thị trường nhiều hơn và giá bán hợp lý hơn.
Theo ông Nghĩa, sở dĩ Công ty Lê Thành “chịu” được mức giá chuyển đổi bằng 100% bởi doanh nghiệp đã có đất sạch cách đây cả chục năm, còn nếu như phải đi mua giá trị sử dụng đất theo dạng thỏa thuận đền bù như hiện tại để làm dự án thì không thể làm nổi.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cũng cho biết thêm, chuyển đổi từ đất ruộng sang BĐS chủ yếu là vùng ngoại ô, vùng xa nên mức thu 100% là quá cao, doanh nghiệp địa ốc đã phải mua đất một lần, nộp thuế là mua tiếp lần nữa, trong khi tiền phải nộp một lần thì quá nặng, dự án khó thực hiện. Do đó cần phân bổ mức thu trong quá trình triển khai dự án để bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.
Các công ty nghiên cứu thị trường cho hay, tại Tp.HCM, từ năm 2016-2017, dự kiến có hàng chục ngàn căn hộ trung và cao cấp được bung ra thị trường, trong khi 70% nhu cầu lại thuộc về căn hộ giá thấp, bình dân. Vì thế, việc áp phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cao sẽ khiến các doanh nghiệp BĐS có muốn cũng khó xây được nhà giá thấp, khi tất cả chi phí đều phải “bổ” vào giá bán.